国泰君安:房地产数据小幅改善 重视“死库存”

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智通财经APP获悉,国泰君安证券发布研报称,根据统计局数据,8月地产投资和开工面积数据均有改善,数据降幅小幅收窄,所有数据表现均没有较***动,考虑到8月已经进入到5月已出台政策影响的尾声期,仍然期待新政策来支持。国君证券谢皓宇表示,存量项目去化仍然是接下来关注的重点,让“死库存”不再“死”,因为其本身也是负债,也即进入到稳增量、去存量的时间。在过去,市场对死库存关注度较低,因为市场更多的是从增量市场来看待地产行业。

根据统计局的同比数据,追溯调整后的数据表现均有改善,几乎所有指标降幅都略有收窄。整体来看,地产投资和新开工面积分别下滑10.2%和16.7%,降幅较上月改善0.6/3.0个百分点,销售面积/金额分别下滑12.6%和17.2%,降幅改善2.8/1.3个百分点。表现相对较差的是竣工面积,同比下降36.6%,降幅较上月走阔14.8个百分点,但是考虑到竣工面积数据本身具有较***动性,因此,整体来看,数据都呈现出一定的改善。

5月政策出台后,以3个完整月合计表现来看改善并不突出,主要是6月有跳跃式改善,而7~8月份改善速度则明显放缓。以6~8月整体来看,地产投资和新开工面积分别下滑8.2%和19.8%,而前4月(由于5月政策为月中出台,则不考虑5月表现)分别为下滑12.9%和24.7%,表现有一定改善,但离显著改善仍然有一段距离,且6~8月并没有出现加速改善的情况,而是6月数据大幅改善,7月和8月表现接近。同时,在销售面积和销售金额的数据上,也呈现出类似的特点。

国泰君安:房地产数据小幅改善 重视“死库存”
(图片来源网络,侵删)

需要注意的是,当前的数据“稳”并不是低于预期,目前政策的目的仍然是防范金融风险,且保证行业不大起大落。当前市场比较期待V型反转,并将任何不能带来反转的政策均称之为低于预期,并给出偏悲观的预测。相反,该行认为,目前房地产行业的政策态度就是防范金融风险,当前处于转型期,地产的作用更多的是在自身平稳的基础上,让***向更有利的方向配置。

存量项目去化仍然是接下来关注的重点,让“死库存”不再“死”,因为其本身也是负债,也即进入到稳增量、去存量的时间。在过去,市场对死库存关注度较低,因为市场更多的是从增量市场来看待地产行业。回顾2021年市场的表现,无论是投资者、还是房企,都低估了存量的影响。例如,新开工的减少会带来供给的减少等观点,均是增量思维,容易带来对市场运营的误判。该行认为,下一步地产行业将进入存量项目去化的时间,且让死库存盘活具有非常重要的意义,因为库存本身就是资产,而高杠杆背景下资产就对应的负债,因此,死库存的背后,就是对金融机构的负债,去化死库存具有非常重要的意义。因此,增量市场以稳为主,重点仍然是要去存量。维持两端配置,一方面,选择低杠杆的龙头企业,另一方面关注重组进展,受益标的。

风险提示:市场需求加速下行。

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