证券时报记者 张淑贤
6月21日，首批基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）迎来上市三周年。三年来，我国公募REITs基础制度加快建立，资产类型稳步拓展，36单项目上市，其中4单完成扩募，市场规模站上千亿元关口，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。
三年来，公募REITs为盘活庞大的存量资产开辟出一条新路，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具；监管部门从“REITs审核”“信息披露”以及“持续扩募”等多个环节出发，持续完善REITs规则体系，推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。
在利好政策接连出台背景下，我国公募REITs市场正进入新一轮扩容提质阶段，未来规模有望持续增长，并激发其作为大类资产配置的潜力。
三年经历完整周期
公募REITs这一创新品种真正意义上进入国内大众投资者的视野，是在2021年6月国内首批公募REITs于沪深***上市。
从2021年至今，我国公募REITs二级市场表现体现了定价逻辑的深度重构，在重新定价的动态过程中，市场更为全面地关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律。
2021年与2022年，公募REITs发轫之始，市场盲目追逐。彼时，市场方兴未艾，“资产荒”困境下，公募REITs走出了独立上涨行情，成为了众多资金眼中的香饽饽，“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。
2023年，公募REITs深度调整。这一年，公募REITs股性与波动性还未被清楚认知，部分底层资产运营情况出现一定波动，项目交投活跃度下降，市场流动性偏弱，叠加机构的调仓动作，公募REITs二级市场出现了明显的折价。
2024年上半年，回归理性，价值确认。在经历了公募REITs超跌后，市场发现公募REITs产品整体收入和可供分配金额达成率均超预期。今年以来，公募REITs市场回暖，目前市场价位较年初低点上涨超10%，市场更为关注底层资产的运营，投资逐步回归理性。
过去三年，我国公募REITs市场初步经历了完整的周期。“三年来，公募REITs市场初步建立了中国实体资产的估值体系，并且丰富了上市的品种，同时从2023年市场下行中打磨情况看，从监管到企业端都建立了二级市场管理的有效机制，这对维护市场稳定运行也是很重要的。”中金公司研究部REITs研究小组执行负责人、分析师孙元祺接受证券时报记者***访时表示。
步入扩容提质新阶段
6月21日，在公募REITs上市三周年之际，又有两只公募REITs获批。事实上，今年以来，公募REITs市场持续大幅扩容。以沪市为例，2024年以来已完成5单首发项目的发行上市，资产类型涉及保障性租赁住房、消费、清洁能源以及高速公路。同时，京能光伏、国君东久、华夏北保、华夏华润有巢等项目接连发布扩募公告。
孙元祺向记者表示：“到今年年底，预计公募REITs发行上市项目的数量有望明显增长，整体节奏比过去几年变快。”在他看来，随着发行和扩募的常态化机制进一步完善，公募REITs市场正进入新一轮扩容周期。
根据公开渠道统计，当前储备项目数量约有220个。孙元祺分析，***设这些项目相当大的比例能够进入到公募REITs市场，届时至少会是三位数数量的公募REITs市场。而纵向看，今年厂房、保租房等项目都启动了扩募，市场规模也会逐渐扩大。
普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪也向记者表示：“从中国公募REITs市场发展趋势来看，过去三年发展速度很快，相信未来市场会变得更加良性和健康，迈向扩容提质新阶段。”
在瑞思不动产研究院看来，公募REITs的资产类别、企业类别和资金类别也会与时俱进、持续扩容，将更多民营、外资企业引入市场。据悉，公募REITs已开启探索港口、景区、IDC（互联网数据中心）等资产类型，并密切关注政策动向，及时布局新类型资产。
大类资产潜力有望激发
随着市场规模持续攀升，公募REITs作为大类资产配置的潜力也有望被激发。
在孙元祺看来，公募REITs市场规模越大，理论上能吸引的资金越多，市场交易活跃度也将获得支撑，并形成投融良性循环。
“公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品。”中金基金创新投资部执行负责人刘立宇向记者表示，“随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资以及投资公募REITs配套政策规则的完善，公募REITs可以逐渐发挥‘价值锚’的作用，二级市场估值有望更稳定地在合理区间运行。”
监管部门多次表态，支持公募REITs引导更多长期资金入市，持续加大力度引入企业年金、养老金、社保基金等长期限资产配置型机构，构建投资新生态。
财政部联合人力***社会保障部去年就《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，拟将公募REITs纳入社保基金的投资范围。这一举措有望发挥长期资金的定价能力，引导估值合理预期，丰富投资者结构。
另据了解，目前已有外资参与了公募REITs投资，不过资金量比例并不高，更多以尝试和学习的心态参与。
“私募基金参与公募REITs市场的活跃度目前有所提高，特别是一些专业度较高的私募基金，甚至已有专门的团队开展公募REITs投资。”刘立宇表示，“回顾公募REITs上市初期，一般是主投股票或者固收的团队兼顾REITs投资，相比之下目前投研***已有显著提高。”
6月21日，中证指数公司发布中证REITs（收盘）指数和全收益指数的修订公告，并将于近期发布实时行情。REITs实时指数的推出，将进一步为长期资金投资公募REITs提供有利条件。未来，随着社保基金等长期资金入市，公募REITs作为独立大类资产的潜力也有望被激发。
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