作者为创金合信基金权益投研总部总监黄弢
上周市场震荡下行，其中上证50指数下跌0.5%，沪深300指数下跌0.6%，中证500指数下跌0.09%，创业板指下跌0.74%，海外市场上周全面下跌，其中道琼斯工业指数下跌0.98%，标普500指数下跌0.51%，纳斯达克指数下跌1.1%，恒生指数下跌2.84%。
上周申万31个一级行业中，只有8个行业上涨，23个行业下跌，其中涨幅前五名的是电子、国防军工、煤炭、汽车和公用事业，分别上涨2.84%、2.43%、2.03%、1.71%和0.46%，涨幅后五名的是房地产、建筑材料、综合、农林牧渔和轻工制造，分别下跌4.72%、4.62%、3.58%、3.1%和2.8%。
最近两周市场持续回调，其中房地产板块在两周前一周单周大涨12.65%之后，最近两周累计跌幅10%，看空的声音开始多起来，无论是对整个市场，还是对房地产板块。如果看5月17日统计局公布的1-4月数据，以及最新的高频数据，如带看量、成交量等，貌似都可以解释最近房地产板块和整个市场下跌的原因。
房地产开发数据方面，1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。
新建商品房销售数据方面，1-4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%，其中，住宅待售面积增长24.5%。
简单总结就是新房销售不力，4月份新屋销售面积6000万平，去年同期是8000万平，房屋库存继续累积，其中住宅情况更为严重，房屋新开工面积继续下滑，因此统计局数据公布后，房地产板块开始高位震荡并回落。从近期的高频数据来看，带看量略有增长，但一线城市的增幅也只在10%左右，且成交量没有明显变化，这些都加重了近期市场的悲观情绪。
市场的悲观更多是过往熊市氛围的一种延续，熊市思维下一旦看到市场开始跌，如果数据又不好，就会放大这种情绪，但变化是市场永恒的旋律，没有什么趋势是永恒的，而在变化节点带来的回报往往是更吸引人的，因此我们需要做更紧密的跟踪和思考。
对于房地产数据，我们在看到数据不行的同时，更要看到数据本身背后所对应的极致状态。1-4月的新开工房屋面积数据对应年化规模7亿平，住宅对应5亿平。关于我国常态下房屋销售到底是多少的问题，黄奇帆曾测算，按照500亿平存量，用50年折旧，再加每年2亿平的更新需求，每年12亿平是平衡态。郁亮的算法类似，但以400亿平为基数，则算出10亿平。有人质疑说中国房屋分布不均，持有多套房者，尤其是在老家和长年工作地都有房的群体，更新频率是低的，尤其是老家的房子。
那么我们换一种算法，看看美国的情况，美国现在住宅的年新开工在140-150万套左右，按照4口之家算，对应600万人左右有购新房需求，美国最新的总人口是3.3亿，意味着美国每年有接近2%的人有此需求。不过，美国已于上世纪70年代完成城镇化，且房屋的寿命要远高于中国，如巴菲特的房子购于1958年，已经住了60多年。
考虑到上述因素，中国的住宅更新率维持在2%左右是合理的***设，以400亿平的中性存量来看，则有8亿平的年需求；如果以我们现在14亿人口，2%对应2800万人，3口之家大约900万套需求，每套平均100平（按照目前统计的人均居住面积35平左右来算），那么是9亿平的销售规模，目前住宅销售面积占新屋销售面积的70%左右，如此则新屋销售面积稳态在11-12亿平左右是合理的。
更保守一点，我们把人均住宅面积和非住宅的规模调低一点的话，10-11亿平也是合理的，那么相对于今年1-4月新开工面积年化的7亿平，未来还有较大的提升空间，或者反过来说，当下极低的数据本身存在回归常态的过程。在中央和地方不断出各种政策的大背景下，政策的效果仍然需要时间，冰冻三尺的解冻过程需要有耐心，反复也是不可避免的，但更重要的是需要认识方向的根本变化，拐点或已经到来。
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